建築ケンチク/設備セツビ診断シンダン概要ガイヨウショ
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モステック株式会社カブシキカイシャ
建築・設備調査診断
   建物の維持・管理を、さらに専門センモンテキな立場でサポートいたします。
 いつまでも快適カイテキヒトヤサしい建物であり続けるために「建築・設備セツビ診断」をおススめいたします。
御社オンシャ管理カンリ建物タテモノは、管理カンリスタッフ方々カタガタがクレームや支障シショウがおきないよう日々ヒビ努力ドリョクをされておられることはワタシどもも承知ショウチ
ウエではございますが、竣工シュンコウから7ネン以上イジョウ経過ケイカすると建物タテモノ設備的セツビテキにはいろんな支障シショウてきていることとオモいます。
そこで、建物の調査、診断により、現段階ゲンダンカイの状況をまとめ、機器類キキルイ耐用タイヨウ年数ネンスウ配管ハイカン・ダクトの劣化レッカ状況ジョウキョウ把握ハアクイマ
計画的ケイカクテキ改善カイゼン方法ホウホウ重要ジュウヨウ資料シリョウとなるよう、合理的な建物のライフサイクルプラン作成をお手伝いします。
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安全性・経済性・快適性を実現させるきめ細かな診断。
   「建築・設備調査診断」の6つのメリット。
ロードマップ
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建築・設備調査診断
地球環境時代を迎え、建築・設備にはより一層の長寿命化が求められています。建築設備はシステムとして稼働する
ため、システムを構成する部材の中に一つでも弱い部分があるとそれが原因で設備全体が使えなくなったり、あるいは、
そのために重大な事故が発生し、施主や利用者に多大な損害を与えることになります。
 従って、建築設備は、全体としてバランスのとれた耐用年数の機器・資材を用いることが重要です。
一般に、機器類あるいはバルブ類はダクトや配管などよりも耐用年数が短いため、大規模なリニューアルの前にも局部
的なメンテナンス・更新が必要となり、そのためのスペース計画、システム計画が重要になります。
また、将来必ず発生する配管の更新作業については、有効スペースを減らさずに配管交換スペースを確保する工夫も
必要です。
表1 建設設備機器の計画耐用年数
機器種類 計画耐用年数 メーカーの申告
平均耐用年数
BELCA JIA会員企業
アンケート
ターボ冷凍機・吸収冷凍機・吸収式温水発生機 20 15〜20
錆鉄ボイラ 25 25〜30
鋼鉄ボイラ 15 10
冷却器(FRP・鋼板製) 15 10〜20
(年間運転 8)
エアーハンドリングユニット 15 15
ファンコイル(露出型) 15 13〜15
ファンコンベクター(露出型)
多翼ファン(屋内床置型) 20 15
軸流ファン(屋内天吊型)
多翼ファン(屋外床置型) 15 10〜16
冷温水・冷却水ポンプ 15 15
温水ポンプ(渦巻・多段)
雑排水ポンプ 10 10
汚水排水ポンプ
汚物排水ポンプ
消火ポンプユニット 27 15
ジュ水漕(FRP製) 20 15
高架水槽(FRP製、ステンレス製)
貯湯漕(鋼板、ステンレス製) 15 15
膨張水槽(鋼板、ステンレス製)
表2 建設設備資材の計画耐用年数
資材の種類 計画耐用年数      
空調ダクト類 30    
吹出口類 20    
炭素鋼鋼管(白)(黒) 20    
(冷温水・排水・通気)(蒸気)    
炭素鋼鋼管(白) 12    
(給湯)    
塩ビライニング鋼管(VA)(DVLP) 30    
(給水・冷却水)(排水)    
鋼管(L) 15    
(給湯)    
鋼管(M) 30    
(冷媒)    
ステンレス製 30    
(給水・給湯)    
耐衝撃性塩ビ管(HI) 30    
(給水)    
耐衝撃性塩ビ管(HT) 30    
(給湯)    
錆鉄管(メカニカル) 30    
(排水)    
ゲート弁、チャッキ弁 15      
基本診断・・・当社ビルディングエンジニアが、建物・設備をトータルにチェック。
       データの分析結果をご報告するとともに、分析結果に基づく適切な
       改善策をご提案します。 
診断シンダン対象タイショウ  空調設備  ・空調機クウチョウキ、ボイラー、冷凍機レイトウキ
 ・冷却水管・・・・・ほか
 給排水設備    ・貯水槽
 ・給水管・・・・・ほか 
 電気設備  ・分電盤ブンデンバン、照明
 ・消防設備・・・・・ほか
 建物タテモノ外観ガイカン  ・外壁ガイヘキ、タイル、防水ボウスイ
 ・雨漏アマモり・・・・・ほか
経費と利益配分
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診断実施例
【調査診断報告書】
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設備診断書
予備調査シート
【改善提案書】
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 改善シート
 省エネセーブ料
機器診断 ●目視 配管診断 ●目視
●能力測定 ●配管残肉厚測定
●振動解析 ●流量測定
●騒音測定 ●配管閉塞率測定
spase●絶縁測定 ●エックス線による管内調査
●流量測定
空調システム診断 風量フウリョウ測定 ダクト診断 ●内視鏡による目視
   
●温湿度分布測定 制御系測定 ●温・湿度センサ劣化調査
spase
●熱負荷計算 ●電力測定
  ●流量測定
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建物診断とは、
◆ 修繕の為の信頼できる判断が必要 
 人は健康診断を受けたり、体の調子が悪いとき医者に見てもらったりしますが、体の具合はどこがどのように悪いのか把握していないと名医でも治療のしようがありません。
 マンションにおいても、これと同様に不具合のところを探す診断(建物診断)をしたうえで、修繕計画や修繕工事の実施に入っていきます。 
◆ 診断に基づく数量・共通仕様で見積をとる 
 マンション管理組合が調査診断をどこかに依頼しようとするときに望むことは、
1. 公正な立場をとってくれること。
2. 適正な修繕工事が行われる一定水準以上の診断をしてくれること。
3. 工事実施に際して的確な判断が出来る客観的な資料を提供してくれること。
 と、考えられます。
 この様な条件を備えたところならば、安心して建物診断を任せられると言うことになります。
 一般的には、マンション管理組合が修繕計画を実施するときには複数の工事業者に見積を依頼しますが、工事業者はそれぞれ独自の計測、診断、仕様に基づいて積算し見積金額を提示してくるのが実状です。
 その結果、提示された金額に著しい差異が生じるケースが多く、マンション管理組合にとっては見積の比較検討がきわめて困難になってしまいます。
 そこで、公正な第三者機関による調査診断報告書、それに基づいた仕様書、概算見積書などがあれば、それを共通の仕様として、見積を工事業者から募れることになり、マンション管理組合の悩みが解消するとともに、工事業者にしても、真剣な態度で見積に参加できることになります。
◆ 調査診断の第三者機関 
 適正な診断と仕様を作成する第三者機関としては、公益法人(社団法人、財団法人、NPO)の機関、マンション管理団体等があります。
 弊社ヘイシャでは、マンション管理組合の依頼(申込制・有料)により、各種専門家等がチームを編成して、「一日診断」や「総合診断」を実施します。
 どの機関においても、建物・設備調査診断・長期修繕計画策定等を実施したうえで「建物調査診断書」「修繕工事標準仕様書」並びに「工事金額概算書」を提示するという内容となっています。
 しかし、調査にも費用がかかりますから管理組合が必要とする調査目的を明確にし、依頼をするときにそのことを伝えること。漠然とした調査を依頼すると報告結果も役に立たない資料となってしまいますので注意が必要です。
 マンション管理組合は、これら共通の仕様書を案として複数の工事業者から見積を募れば、比較検討が容易になり、より適切な工事が実施できるようになるわけです。
◆ 調査診断の内容
 各機関の建物調査診断内容は、
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スピード診断 総合建物診断 精密建物診断 特別建物診断
建物簡易カンイ診断調査シート   (目視モクシ検査ケンサ 本格的建物診断です。建物調査書は劣化診断(標準ヒョウジュンコース) 総合建物診断と併用して部分的に、ご心配な箇所をより精度の高い診断に。(精密セイミツ計測ケイソク機器キキ使用シヨウ 設備セツビ機器キキトウ故障コショウ要因ヨウイン修理シュウリマニュアルを作成サクセイし、即座ソクザにクレーム対応タイオウオウじられるようにするための建物タテモノゴト専用センヨウ資料シリョウ作成サクセイします。
建物診断、建物調査シートに詳細報告書が追加されます。
 の分野に分けて行いますが、全分野一括総合診断といずれの方法に応じても行われています。
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 最近におけるNo1No2No3の一般的に云う「マンション総合診断」の費用は、¥6,000./1戸当たり〜¥10,000./1戸当たり、の目安となっています。
◆ 診断結果を長期修繕計画に活用 
 建物や設備の調査診断をした結果の「報告書」には現状把握に加えて、いつ、どのような手入れが必要かと云った所見が盛り込まれて、仕様や概算などが示されています。
 管理組合としては、これら報告書類を当面修繕の必要がない場合には長期修繕計画をたてる資料として使います。
 また、部分的にでも早急の修繕が必要と云う診断結果報告の場合には、共通の仕様として複数の工事業者に示し見積を募り、工事発注先を選定する材料として活用することになります。
◆ 建物図面の保管 
 調査診断においても、また、工事範囲、仕様等を決めるにおいても、その建物の図面(できるだけ竣工図面)が重要な基礎資料となります。
 日ごろからマンション管理組合において図面類の整備・保管に気を配って下さい。
 もし、図面類がない場合は、調査の作業の中で既存の建物寸法などを測って図面を作ることから始めなければならず、その費用が管理組合の負担にもなりますから、売り主や建築会社へ要求するなどしましょう。
 さらに、大規模修繕をした場合には、その工事が竣工したときに合わせて竣工図面を提出してもらい、これも大切に保管しましょう。 
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■ 一般に建築躯体の耐用年数は、60年程度とされていますが、建築部位の一部や建築設備は劣化による
耐用年数が短く、ほとんどの機器、配管は15年〜20年程度で一部補修や大規模な改修が必要になります。
改修はいく通りものやり方があり、いずれも一長一短ですが、まずは改修の為の信頼できる調査が必要です。
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   ●調査業者の選定  
   
     「うちの建物も、そろそろ傷んできているのだろうか。  
     これから先、どんな改修が必要なんだろうか。  
     一度、専門家に調査診断した方がよいだろう」  
   
   ということで、いざ診断をすることになったとき、果たしてどこへ依頼・発注すべきか。  
   そういったことに悩まれている方も、いらっしゃるのではないでしょうか。  
   一般的に次の中から選ぶことになるでしょう。  
   
   建築設備劣化調査診断業者選定のポイントについて述べていきます。  
   (1)施工会社が行うもの(建設会社、設備会社)  
   (2)管理会社が行うもの  
   (3)設計会社、コンサルタントが行うもの  
   (4)診断専門会社  
             
(1)施工会社が行うもの(建設会社、設備会社)
 マンションを建てた建設会社にまず相談する、というケースは結構多いようです。特に自治管理されているところは、その傾向にあるようです。この場合の利点は、何と言ってもマンションを熟知しているということでしょう。なんせ建てたのですから。それと竣工以来、良好なおつき合いが保たれている場合は、なおさらでしょう。逆に欠点といえば、どうしても改修工事に目が向いて、診断結果を悪い方向に判断しがち、だということでしょうか。全部が全部そうではないと思いますが、やはりそう言った傾向は否めないと思います。
 もうひとつは、調査を実施して施工に起因した異常が見つかった場合、それを隠ぺいしがちだと言うことです。例えば、材料の選定をミスして錆びてボロボロになって漏水した給水管や、勾配が充分とれていないため流れが悪い排水管。施工会社の依頼で何度も調査して、こういった現象を目の当たりにしましたが、やはりダイレクトに報告書に表現されることはありません。
では、「調査診断に施工会社を選定するメリットはないのか」とお思いでしょう。すでに劣化が相当進行しているのがわかっていて、更新なリ改修工事をすることが決まっている場合にはメリットがあるでしょう。
 改修工事と抱き合わせなら、診断費用が安く、場合によっては無料で済むこともあるからです。それでは「悪いとわかっているのに、調査する必要があるのか」と思われるでしょうが、こういったケースは意外と多いのです。分譲マンションの場合は賃貸や戸建てと違い、ひとりのオーナーの意志で改修が決められません。多数の住民の賛同を得られなければ工事に進めません。ということで、理事の方がその他の住民を納得させるため、「ほら、こんなに悪いんですよ」という証拠としての調査が必要な場合があるのです。
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(2)管理会社が行うもの
 管理会社に委託管理している場合は、この選択が自然だと思います。施工会社以上にマンションを熟知しているという利点もあります。ただ、その後の改修工事も担当する場合は、施工会社と同様の意識が働くこともあるでしょう。
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(3)設計会社、コンサルタントが行うもの
 利害関係のない第三者的な中立で公平な診断という観点を、重視あるいは強調したい場合は、
こうしたところに発注するのがベターでしょう。ただし設計会社にしろ、コンサルタントにしろ、工事受注金額の何%と言う形の報酬を請求するところであれば(1)(2)と変わりません。
そして(1)(2)(3)のいずれにせよ調査診断が業務の中心ではなく、調査診断は、その後の改修工事を前提とした作業の1ステップであるためどうしても改修工事はそれなりの内容、項目、規模、金額になってきます。
 いずれにしても、実績のある信頼できる業者を選ぶべきことは、言うまでもありません。
もちろん、他にも金額的あるいは支払い条件で有利なのも考慮すべきでしょう。
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(4)診断専門会社が行うもの
 利害関係のない、まさに第三者的な中立で公平な診断という観点に立てばこれが一番でしょうが、その診断業者の技術レベルを判断するのはかなり難しいと言えます。診断専門会社とはいえども施工会社に依頼されて行う場合は施工会社の意向がかなり働くのは(1)と同じ事情によります。
 また診断専門会社とはいっても調査屋さんに近いところもあります。これは単に配管の肉厚を測ってくれるとか、内視鏡の観察をして写真撮影をしていくらといった、木を見て森を見ない業者です。空調にしろ衛生設備にしろ竣工後20年も経つと、既存システムのまま改修というのは少ないです。
 そうした中で、既存のシステムとその他のシステムでの比較検討までやってくれる、あるいはそこまで見越した調査をやってくれる業者は施主側にとっても頼りがいのある業者でしょう。
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