Fukuoka
 
 
本鳥瞰図は第四港湾建設局博多港湾空港工事事務所が昭和23年8月に作成した
「大福岡市中心部構想図−博多港と交通幹線図」の中で、
当時の所長大田尾広治氏が構想されたものを描いたものである。
 
 
 
 
 
 
 
 
 
DES 2006 
 
 
 
 
 
入居者クレームと維持管理
 
弊社では、管理体制24時間365日で行っておりますが、故障クレーム等の対応を迅速且つ的確に処理できるよう、予め故障しやすい部分(故障クレームが多い部分)の分析をし、万全の対応をすることを推進しております。
保守監理業務
人に優しい快適な美しいマンションを維持するために・・
定期的な点検とメンテナンス、清掃をきめ細かく実施。

 
建物維持管理
A.巡回チェック
・共用部分の電球チェック・交換
・駐車場・駐輪場の使用状況チェック
・ごみ置場の使用状況チェック
・建物内外の傷みの有無の見回り
・設備系チェックシートによる点検
B.協力設備業者との連携
・必要に応じ設備関連業者を手配
・建物毎の設備関係故障対応マニュアルにて故障
 原 因と対応を迅速に判断し、時間短縮
C.設備の保守・防災防犯警備
・エレベータの保守点検
・24時間セキュリティシステム(防災・防犯・設備など)
・監視カメラによるデータ記録
・貯水槽・高架水槽の定期清掃・水質検査
・消防点検(非常警報設備・消火器具・避難器具)
 および消防署への点検報告書の提出

美化清掃管理
A.日常清掃
・建物玄関・廊下・階段・集合ポスト付近など
 の共用部分
・建物周辺部(駐車場・駐輪場含む)

B.定期清掃
・スポットで行う共用部分の大掃除



 
担当窓口の専門的知識向上教育
・担当者への電話連絡状況でトラブルの原因を予想できるマニュアル等で的確な手配を行い、出来るだけ迅速に対応できるように知識向上を行う社内研修実施。
・入居者の安心と快適性を追求するためにより良い管理体制を構築していくために物件別の細かなデータベース

を構築し対応しております。
 
過去3年の故障クレーム統計
1、内部金具劣化
水が止まらない・止まりが悪い
2、ストレナーの詰まり
水の出が悪い
3、固定金具ゆるみ蛇口が外れた
4、ボールタップ故障
水が流れない
 
トイレ等水廻り故障詳細
 
1,内部ファン埃等の汚れ
エアコンから異音がする
2,コンプレッサー劣化
冷房が効かない
3,冷媒ガス漏洩
冷房の調子が悪い
4,ドレンパン詰まり
エアコンより水漏れ
5,入居者取り扱い不注意
エアコンのリモコンが壊れた








 
 
エアコン廻り故障詳細
 
 
 
1、内部金具劣化
水が止まらない・止まりが悪い
2、ストレナーの詰まり
水の流れが悪い・流れない
3、トイレを連続して流せない
排水詰まり
4、機器劣化、ファン故障
ファン部分の油汚れ等で故障
換気扇が動かない等








 
 
トイレ等水廻り故障詳細
 
 
 
 
上記弊社管理賃貸住宅における実態調査より・・・・
このデータは、物件毎に整理し、入居者からの故障クレームを事前に防止することにより、安心、安全、快適性の向上と担当者応答に余裕が出来るように、または、急な修理対応を極力減少(管理コスト維持)させるための重要なものとなっております。入退去時に徹底的な点検(車でいえば車検みたいな)を行い、事前に故障しないように部品交換等を行うことにしております。このデータからクレーム件数が減ることを目標としております。
建物が新しい時期は故障クレームも少ないですが7年以上経過してくるとどうしても故障クレームが多くなってきます。その故障原因を追及し、事前に防げるものは防ぎ、万全の対策にて管理体制を整えることは、家賃単価が下がっていく状況の中でとても大事なことと考えております。
弊社に管理委託されているお客様、入居されているお客様にとってより良いものをご提供できるよう、他の管理会社とは違う一歩進んだ管理を追求しています。
これから賃貸物件の供給が急速に増え、賃金はグローバル経済やIT化により急速に下がり始め家賃の低下と物件の淘汰が本格的に始まっております。
 賃金低下は、家賃低下にもつながっていくことは当然なことであり、労働者の権利の縮小は、驚くべきスピードで進んでいる。リストラと強者の論理による賃下げは確実に進んでおり、日本はアングロサクソン型社会に急速に変化している。
いま定昇や終身雇用など日本型賃金制度は事実上崩壊し、賃金にも二極化が起こっている中、都心部を主体とした高層分譲マンションにも息切れ感がでてきた。在庫も積み上がってきている。
 反面、賃貸に対する居住者の意識変化や、不動産購買力の低下が追い風となり、不動産各社が賃貸物件に事業をシフトする環境が醸成されており、大手、中堅不動産各社の賃貸マンションを中心とする不動産投資ファンドへの売却を前提とした賃貸マンション開発拡大している。
 不動産投資ファンドは投資家から資金を集め、投資法人やSPC(特定目的会社)などを通じて不動産に投資。賃貸料や売却益を投資家に分配する。想定利回りが年5―7%程度と高いため、低金利下で資金運用が出来ない個人投資家は、積極的な投資姿勢を強めている。
 投資用不動産の評価手法として収益還元法が定着し、値上がり益でなく収益性を月々のキャッシュフローベースで判断するようになった不動産投資は、個人投資家にとって比較的安定した数少ない長期投資の対象となっている。
 個人投資家を中心とする投資資金の運用先として、賃貸マンションを中心とする不動産ファンドは、個人投資家のニーズに合致するものであり、不動産各社のこの部門への事業拡大の牽引役となっている。さらに戸建分野の先行きに危機感が強く、賃貸アパートなどの分野に急速に事業をシフトしている。低金利や株式市場の低迷が続くなか資産運用手段として比較的高い利益が見込まれるとして、アパート経営の代行などと組み合わせて土地保有者を中心に売り込んでいる。土地は持たないがアパート経営したい人に土地情報を提供。所有者からの土地の借り上げを斡旋する。建設後は実勢価格の9割前後で一括借り上げし、一定の賃料を払うシステムも提案する。
 大手不動産、ハウスメーカーなどが土地保有者のアパート経営に伴う資金やリスクを回避する仕組みを作り、賃貸分野に参入してきたため、商品開発力や、設備などで劣る既存のアパート、賃貸マンションのなかには、立地にもよるが賃料を下げても空室の増加が止まらない物件も見られる。
 都心部の投資用ワンルームマンションも供給が拡大しており需給ギャップが悪化してきている。都心マンション分譲や、オフィスビルの例を見ても供給が過剰となり、在庫が積みあがりだしても業者は供給を止められない。さらに賃借人の所得低下が進行し、少子化などの影響で税負担や保険料などが高負担になってくるため、賃借人の家賃負担能力は一般に劣化しており、物件を選別する目はさらに厳しい。賃料体系の大きな見直しが迫られ、物件の淘汰と賃料、敷金などの低下が加速する時代が到来したと言えるのではないだろうか。
 福岡においても賃貸マンションは過剰傾向であり、都心部の土地価格上昇でより多くの利益を望める商業施設、オフィスビル、ホテル等への投資型物件も増加しております。また、福岡都心部の一部は、ファンド系企業、大手マンション企業、地場デベロッパー、UR、地主の間でも激戦地となっています。
 その一方で、物件や土地に対する見方も大きく変化してきました。以前なら、都心部の一等地にあるというだけで十分価値がある”と考えられていたのに対し、近年では、さらに“他にはない優れた点”あるいは“他では感じられないクオリティ”をも併せ持つ物件が求められるようになってきたのです。これは「不動産の二極化」と言えるかもしれません。
このため、現在の不動産に対する評価は“ブランド性がある物件”と“それ以外の(普通の)物件”というように二極化が進み、それが結果として物件価格の違いとなって表れてきているように思われます。
 土地の価値が家賃など生み出す収益で再評価され、所有者の行動も効率重視にかわってきた。こうしたSPCや投資法人の土地取得額は一般法人を上回った。日本の「地主」が急速に変わってきています。
 土地が収益で評価されるようになったのを受けて、その「収益還元」を行動原理としているのが特徴で土地の収益性を見極めて投資し、その後も手を加えてさらに収益性を高めようとしているのです。
また、管理コストにもメスを入れ、収益性をあげようともしています。
電気設備では蛍光灯の種類までを、機械設備的には空調の入れ方にまで目配りし、専門的な省エネルギー診断等を採用し、不要な経費を徹底的に削ることも行っています。
 不動産ビジネスは、再開発や用途転換で土地の収益力を高める力が問われるようになったと言うことです。
 こういった構図が負け組を苦境に追い込んでいくことも考えられるのではないでしょうか。今年の公示地価を分析したところ、商業地の地価上昇率が高い地域の空室率は、平均よりも2〜4%低かった。都心では空室率の改善による収益力向上が、地価上昇に結びつく傾向がはっきりしてきた。
新しいものさしは収益力の低さもあぶり出す。
・収益をあげる工夫がなければ価値は低下する。
 不動産で勝ち組と負け組の格差が広がっています。
「誰が不動産の価値を上げられるのかという価値向上ゲーム」と指摘されているくらいです。
 資産価値の合計が千三百兆円に上る日本の不動産は、生き残りをかけて競い合う時代に入り、それが二極化という問題をはらみながらも、土地の潜在力を引き出そうとしている。現在の不動産業全体の状況は、実に多彩で変化に富んでいるため、古い概念にとらわれてしまうと柔軟な発想ができなくなり、結果的にその価値を最大限に引き出すことができなくなってしまいます。
 変化する市場と顧客ニーズに対応するために「既成概念にとらわれない」。だから「不動産価値を最大化できる」。
したがって、この「多様化の時代」「2極(ブランド)化の時代」においても、いや、むしろそのような不確実性が高い状況であればあるほど、私たちの活躍の場はさらに増えていくものと考えております。
 一生に一度の覚悟で何千万円もかけて買う対象だった不動産は、銀行や証券会社の窓口で投信経由なら一万円から買える身近な商品に変わった。証券化で複数のビルに投資するので、個々の土地が抱える「隣にビルが建ち日当たりが悪くなる」といったリスクは分散される。
 個人だけではない。企業年金基金は昨年から証券化した不動産への投資を始め、残高は百三十億円になった。「収益性を基準にした評価が広がり、価格が透明になった」ためだ。これからも約百億円を積み増して、不動産を総資産の五%まで高める。
 日本の不動産も利回りという世界の共通言語で語れるようになり、海外からの資金パイプも太くなってきた。
証券化が「不動産」の投資対象としての性格を変え、買い手を増やした。流れ込んできた資金は四兆円を突破。それが都心部で不動産の需給を改善させ、地価の下げ止まりを演出している。
ただ、証券化は魔法のつえではない。収益源は投資対象のビルから入ってくる家賃だ。それが確実に入ってくるとは限らない。
「団塊世代が定年退職し、事務所が大量に余る」
少子高齢化で需要が減れば、不動産は収益を上げにくくなり、その影響は証券化市場にも及ぶ。
不動産の抱えるリスク自体が消えるわけではない。証券化が新たにもたらすリスクもある。
同じ基準で不動産が海外と比べられると、
・ 日本の高コスト体質は不動産の収益を生み出すうえでは不利だ。
・ 買いやすさは、売りやすさの裏返しでもある。
・ 金利上昇で債券と比べて魅力がなくなれば、お金は流出する。
証券化で不動産は投機ではなく投資の対象に変わった。しかし、それは土地の保有者が、そのリスクを幅広く個人や年金に転嫁する仕組みでもある。
復活したのは土地取引で、右肩上がりの土地神話はあり得ない・・・・
 
●福岡の歴史文化
屋台文化ふくおかの街には若者が多く住み、世界の熱い都市EBST10の中に選ばれて期待される福岡、暮らしやすく人が集まる都市として期待されております。
 福岡市最大の繁華街、天神。ビルが林立する街路のそこここに屋台の灯が輝く風景は、福岡にいる私たちには見慣れたものですが、外から来た人には驚きと親しみを与えるようです。かつては多くの都市にあった屋台がいくつかの街を残して絶滅し、福岡市のように数多く残っているところはほかにないからです。
福岡市には現在、203軒の屋台があり、そのうち179軒が歩道上で営業し、残りは公園などで営業しています。福岡市が1996年11月に行った市民意識調査(993サンプル、回収率50.1%)によると「屋台に行ったことがある人」は80.8%、「屋台営業によい面 あり」と答えた人は79.8%に達しました。また「屋台はあった方がいいかどうか」では、あった方がいい71.3%、ない方がいい11.8%で、屋台は多くの市民に親しまれているのが分かります。屋台が象徴する「福岡らしさ」とはどういうものでしょうか。リヤカーに小屋掛けしただけの屋台は、近代的都市が生み出したものではありません。屋台は戦争あるいは戦災後の混乱した状況の中から生まれてきました。
 
一方、アジアの都市には屋台が大きな位置を占めています。日本のように点在するのでなく、一大集団となり、都市の重要な要素となっています。周辺から膨大な人口を吸収し、住居も十分でない中で、巨大な台所の役割を果たしているようです。
 これらから言えることは、福岡という街は都市ができあがる際の人間のるつぼのような猥雑さ(下品で、ごたごたしていること)と活気を感じさせるというものであり、それを多くの人が求めているということでしょう。
もう一つは屋台の持つ「気の置けなさ(遠慮がいらない、打ち解けられる雰囲気)」です。公園やショッピングビルのベンチで隣り合ったとしても、気軽な会話が始まることは難しいのですが、酒と食べ物を前にして、知らない同士が肩と肩を触れ合わせる屋台のベンチでは、気軽に隣と会話することが出来ます。外来の客に人気なのはこの点です。これが福岡の街に似合うというわけです。
 これらは福岡が古くからの町人の町・博多を温存して現在に至ったことと、大いに関係があると思います。城下町はその必要性から機能的に町を作り上げますが、歴史を経て作られた商業都市は色街まで含んで種々雑多なものを抱え込んでいます。ついでにいえば、そのような地盤があったからこそ、他の都市では絶滅といえる屋台を、現在まで温存してきたのだと思います。
 
天神から西へ1km。1955年に福岡市の大浜から、ここ長浜に魚市場が移転したことをきっかけに長浜でも屋台が並ぶようになり、魚市場で働く人たちが深夜から朝までがオンタイム。陸揚げされる魚を次から次にセリにかけ忙しく働く、この忙しい人たちに、できるだけスピーディーに、ラーメンを食べてもらおうということから、茹で時間を短縮するためにどんどん麺が細くなっていき、今の博多長浜ラーメンの細くてストレートな麺が誕生したという話がある。しかも替玉(一杯では、もの足りない場合麺だけ注文する事ができるシステム)はお客さんに出来るだけ安く、おなかいっぱいになってもらうための屋台の人の愛情がこもった発明だ。こんな楽しいエピソードのある長浜(博多)ラーメンは、今も魚市場の西門の前に夜並ぶ屋台と屋台からお店にバージョンアップしたラーメン屋さんにしっかり受け継がれている。博多長浜ラーメンの特徴を確認しておこう。スープは白濁した豚骨スープ大きな鍋で豚の頭骨をグツグツと煮込んでできる。このスープは見た目よりも随分さっぱりしているが独特のにおいあるので最初はこのにおいで敬遠される場合があるようだ。しかしコクと栄養があって食べてあっさりという、相反する様を見事に両立させたスープなのである。この不思議なスープに相性がぴったりなのが、細い麺ツルツルと喉越しよく食べることができるから、予想以上におなかに入る。この細くてストレートな麺だから豚骨スープであっても、あっさりした感じがするかもしれない。さらに麺のゆで具合を指定できるのもユニークだろう。ちょっとやわらかめが好きな人は「やわ麺」固めが好きな人は「かた麺」と指定する。中には「針金」といって、ほとんど湯にくぐらせたくらいの麺を注文する人もいる。具はいたってシンプル。焼豚とキクラゲ、これに全国的には博多万能ネギとして有名になった、ちょいと細目のネギ。いちおう具はこれだけだがテーブルの上には、ゴマや紅しょうが、スパイスとしてコショウ。味が薄いと感じる人のための味付け用の旨タレ。これらを好みに応じて、自分で好きなだけいれて食べると自分の好みが反映され一杯のラーメンが2倍も3倍も楽しく満足感をあたえることが人気の要因のひとつである。
屋台は福岡に来た観光客や出張客に大変親しまれています。「福岡に屋台がある」ことを93%の人が知っており、53.9%の人がその時の訪問で屋台に行っています。そして、次回の訪問時に屋台に行きたいと答えた人は76.8%に達しています。さらに「福岡の屋台を残してほしい」と言う人も76.8%でした。
屋台の魅力について同調査では、
「福岡らしさがある」           47.5%
「庶民的で気軽に利用できる」    28.1%
「観光面で貢献している」       24.8%
となっています。
特に観光客へのアンケートでは「屋台は福岡のイメージにあっている」と思う人が87.7%もいます。
現在の屋台の起源は、全国どの街でもほぼ同じで、太平洋戦争の敗戦後、戦災で焼け出されたり、外地から引き上げて来た人などが、その日の糧を得るために始めたものです。それらの屋台は、その当時、「闇市」(自然発生的にできた市場)や街頭で営業してきました。しかし間もなく、水設備や生もの販売など、屋台の衛生面を不安視した連合国軍総司令部(GHQ)の指示を受けた厚生省が、屋台の全面 廃止を目指し漸減方針を打ち出します。このため、福岡県は「屋台に対し営業許可を与えない」と厳しい姿勢をとりました。これに対し屋台側は1950年に福岡市異動飲食業組合などを結成、1955年8月、厚生省はそれまでの方針を撤回し、「露店(屋台)営業者を食品衛生行政の対象とする」内容の厚生事務次官通達を出しました。こうした中で福岡市の屋台は1965年ごろ、ピークの400軒余りまで増加しました。しかし、1970年代に入ると、福岡県警は道交法に基づく道路使用許可の名義変更を認めない方針を打ち出します。「名義変更できなければ、譲渡ができなくなり、死活問題だ」として屋台側は県警と粘り強く交渉、1973年にケースバイケースの条件付きながら、名義変更を認めるという県警の方針変更を引き出しました。その後、約20年の間は天神地下街や地下鉄工事で一時休業を余儀なくされたりはしましたが、大きな問題はなく推移してきました。しかし、県警は1994年、「屋台は営業者一代限り、生計を共にする親族以外は名義変更を認めない」方針を打ち出しました。今度は県警の姿勢は堅く、この方針は現在まで引き継がれています。そのため、経営者の高齢化の進行に伴い、現在、ピーク時の約半分となりました。福岡の魅力のひとつでもある屋台は、今後もさらに減少が予想されますが界で一番ホットな街福岡でとして生き続けて欲しと願っております。
 
 
 
 
                                
                                             
福岡の風景
1、J−REIT、不動産ファンドの物件取得が続く福岡
福岡市内におけるJ−REIT、不動産ファンドによる物件取得は、05年に入ってさらに過熱し、天神、周辺部である西通り、大名、今泉などから博多駅周辺も取得の対象となってきた。福岡ビジネス地区の賃貸オフィスビルの空室率は、05年夏頃から改善し、設備レベルが高い新築ビルの需給がタイトになってきているが、レジデンシャル(住居系)は、供給過剰気味で、空室率も全国的に見て高い。
地元業界では「バブル気味」と囁かれる住居系収益物件であるが、市内の賃貸マンションには低金利による投資利回りとのスプレッドであるイールドギャップを背景にJ−REITや国内不動産ファンド、個人投資家のほか、海外の投資マネーも流れ込んでいる。

・ オーストラリアの投資銀行マッコーリー
地元デベロッパーのディックスクロキが建設した福岡市内の賃貸マンションを3棟購入
福岡都心部マンション事業に総額34億円投入。

・ シンガポール政府系の不動産会社キャピタランドグループ
博多湾の人工島アイランドシティで建設が進む賃貸マンション約80億円で取得すると発表。
キャピタランド・ジャパンが取得するのは、オリックスと新日本製鉄が出資するエヌエル都市ソリューションが建設する16階建て賃貸マンション380戸、完成予定は08年


福岡市中心部の商業施設も内外の不動産ファンドが盛んに取得している。いままで難アセットといわれ、オペレーションの巧拙でNOI(純利益)が大きく変動する飲食ビルも外資系不動産ファンドが取得している。

・ 米系投資会社のエートス・ジャパンと丸紅
九州を代表する歓楽街中洲などの飲食ビル「ラインビル」16棟約85億円で取得して証券化。
エートス・ジャパンと丸紅等が共同出資でSPC「ラインアセット」を設立
ラインアセットはビルの管理・運営をLBラインビル(ラインビルディングが名称変更)に委託。
LBラインビルがこれまでのノウハウを生かし引き続き「ラインビル」を管理することでオペレーションの不安を解消する。

・ 東京建物が組成したSPC
新生岩田屋が開業後、天神と西通り、大名をジョイントする回遊路として一躍脚光を浴びている「きらめき通り」交差点に06年9月、大型商業施設VIOROが誕生。平成15年2月に福岡の老舗百貨店である岩田屋グループから福岡市中心部及びその周辺に所有する不動産20物件を東京建物が組成したSPCを活用して一括購入していた案件である
また、東京建物(株)は福岡市博多区祇園町のグルメシティ渕上店跡地において、オフィス主体の複合施設の開発を行なうことを発表した。
 同プロジェクトは、土地面積2,839.89平方メートル、旧所有者は(株)ダイエー。福岡市営地下鉄「祇園」駅徒歩4分にあり、大型複合施設であるキャナルシティ博多や中洲にも隣接する、商業およびビジネスエリアに位置している。今後、一部店舗を含むオフィス主体の複合施設として、具体的な開発計画を固めて不動産の証券化を活用した事業を推進していくとしている。
 これまで、福岡地区でマンション開発や2006年9月にオープンした福岡天神の商業施設・VIOROの開発事業を手がけるほか、アセットマネジメントやプロパティマネジメント事業などを展開してきたが、オフィスビル主体の開発事業は本プロジェクトが初となる。今後も、高いポテンシャルを有する福岡地区において、住宅開発や複合施設開発を含めた都市開発を積極的に推進していく。このように福岡市内の不動産ファンド等によるコンバージョンも活発です。
 
・ パシフィックマネジメント
天神2丁目の学校法人佐藤学園
の土地建物を取得
コンバージョン後、商業施設として開業。
06年11月





・ アーバン・アセットマネジメント(UAM)
      [ファンド運用会社]
大名地区で築20年の専門学校を商業施設にコンバージョン開発
商業施設「BROOM Fukuoka」をオープン。
06年2月

2、激動する天神、天神周辺エリア
地下鉄七隈線開業、相次ぐ商業施設の集積が進むなか、J−REIT、不動産ファンドによる高値での物件取得にも起因し、天神とその周辺エリア(大名、今泉)の地価は上昇している。
直近の平成17年地価調査では
中央(県)5−3、天神2丁目の天神西通りで+11.1%上昇
中央(県)5−15、天神1丁目明治通沿いで+5.8%上昇
平成17年地価公示では
中央5−1の天神2丁目新天町商店街の南側道路沿いが+3.2%上昇
中央5−9天神1丁目天神コアビルが+5%上昇
また天神南進の象徴として
中央5−13、今泉2丁目国体道路沿いが+2%上昇している。
例えば、今泉1丁目国体道路沿いの物件で、
都市再生機構が入札で広島のアーバン・コーポレーションに売却した価格は路線価の4倍となった。急速な地価上昇と相俟って収益物件のキャップレートも低下している。
共同目的会社(SPC)が取得した大名1丁目の店舗ビルは配分された土地価格でみると路線価の5倍で取引され、利回り4%と福岡市内における同グレード物件の従来までの利回りから1〜2ポイントほど低下した。
近年、天神を中心とする商業集積、人の流れはその周辺部である大名、今泉などに拡散している。

A、天神地区
 ■地下鉄七隈線天神駅
福岡市の都心部と南西部を結ぶ新しい市営地下鉄「七隈線」が開業して天神地下街の延伸部分新テナント53を含み全151テナント擁する一大ショッピングストリートが出現、七隈線の北の起点は、天神。福岡三越は、その天神南駅と地下で直結し、博多大丸は通路で結ばれ、入店客、売り上げは順調に伸びている。
 ■きらめき通り
岩田屋は、「きらめき通り」と「西通り」に面し、天神地区から若者に大人気のスポットである大名地区への流れをつなぐジョイント役になった。これまで冴えない裏通りであった「きらめき通り」が人波で溢れ、福岡市の大動脈「渡辺通り」から「西通り」への来街者の回遊性をさらに高めた。大人のショッピングゾーンともいうべき天神玄関口の百貨店群と若者中心の店舗が集積する大名地区とのシナジー効果を高めている。
また、「きらめき通り」地下通路とも直結する「VIORO」のコンセプトは、大人の女性のための「My Private Store(マイ プライベート ストア)」。天神地区において歩行者が最も多いエリアという利点を活かし、「毎日来れる」「来たら必ず寄れる」<私の特別な場所>としての商業施設を目指している。
 ■西通り
天神の南進、西進を象徴するような西通りと国体道路が交差する天神2丁目にイタリア語で光を表すルーチエという館名の商業ビル、延床面積は6,017.74u、地下1階・地上7階建。
同館の1階にアップルストア福岡天神がテナント入居し、ファサード感のある路面店舗を構えた。
デジタルグッズを配するビックカメラ1・2号館が近いためシナジー効果も見込める。フランク・ミュラー福岡、スターバックスコーヒー等もテナントになっている。「天神ルーチェ」の立地は、天神エリアに繰り広げられているベクトルと力学を見据えた絶妙な位置といわれている。
 ■天神北
三越、岩田屋Z-SIDE、地下鉄七隈線開通などの影響もあり、天神の重心が南下し、北天神の凋落が目立っていたが、北の起爆剤としてマツヤレデースが「ミーナ天神」に生まれ変わった。テナント数は34店舗。地下1階と1階はアクセサリーなど専門店ゾーン、2ー7階は大型店ゾーンでユニクロ、手芸品のユザワヤ、スポーツ専門店のグローバルスポーツなどが入り、8階は美とリラクゼーションのショップが軒を連ねる。価格的にもリーズナブルで生活密着型の館となっており、ブランド品主体の百貨店群と天神地区内での棲み分けを指向している。
いまや天神地区は、商業のみでなく業務等の中枢機能も集積しており、九州圏内で一人勝ちといわれている。大動脈「渡辺通り」を挟んだ天神の東西の商業集積を見てみると、東側に天神コア、イムズ、大丸、ベスト電器が配置され、西側は西鉄福岡駅、三越、ソラリアステージ、ソラリアプラザ、バスセンター、岩田屋、ビックカメラに加え大名・今泉の個性的商業施設群を擁する。集積の質・量で西側が優勢となっており、若者を中心に天神の人の流れが大名・今泉地区に移ってきている。天神の南進と西進ベクトルは依然強いといえようか。

B、天神周辺地区(大名、今泉)
天神エリアはかつて渡辺通りを縦軸にデパート、大型量販店などの商業施設が並び、通り背後の商店街など限られた範囲で自己完結する商業ゾーンであった。数次の天神戦争と呼ばれる天神への商業集積が進むにつれ、天神の拡大、拡散がはじまり、特に若者達のショッピングや飲食は、渡辺通り→親不孝通り→天神西通り→大名、今泉とその周辺部へ拡散した。北天神は衰退し、天神の南下、西進が進み、これまで裏通りであつた大名、今泉の路地にファッションブティック、オシャレなレストラン、居酒屋などが集積し、天神とは異質の商業空間を出現させている。
 ■大名地区
九州最大規模の商業集積地天神に隣接する大名は全国版ガイドブックにも取り上げられ、T字路が交差する狭い路地に若者がショッピングなどで行き交う国内でも有名エリアとなっている。隣接する天神が高機能な大規模高層商業施設がゾーニングされたエリアに林立する近未来的都市空間を創出しているのに比べ、大名地区は異質な趣の商業空間となっている。
大名地区一帯が戦災にもあわず、戦後も土地区画整理などがされなかったため、旧来の町並みが残っており、下町の郷愁溢れる路地に町屋と商店が入り組んで稠密に建ち並び、その不均一で不揃いな家並みが、若者には独特の街のテイストとなって、天神にはないこだわりの店舗が進出している。若者にとって隠れ家のように佇む店舗でショッピングすることが1種のステータスとなっており、地域のブランド力を高めている。
もともと大名町と呼ばれた通りは福岡藩の高禄の藩士の屋敷が建ち並んでいた。旧大名町の表通りが現在の大名2丁目で、裏通り一帯が大名1丁目になるらしい。大名1丁目の紺屋町通りは藩政時代、敵からの防御のため道路は枡形割という入り組んだ形になっている。鉄砲がやっと届く距離という当時の独特の道路割が、平成の現在、ショッピングの散策で宝探しをするような秘めやかな心理効果を演出することになる。1980年代後半ぐらいから、天神から近く、家賃が安いこともあり、天神とは異なるサブカルチュアゾーンを求めて、大名の地に店舗を開店する若者が増え始めた。特に1996年、岩田屋Z-SIDEオープン、翌年、福岡三越、博多大丸エルガーラ東館が続けてオープンした頃から天神の南進が顕著になり、大名地区が同時にクローズアップされてくることになった。「大名」という地域ブランドの確立と相俟って全国的に注目を集め、近年、首都圏で人気のショップやブランドが相次いで進出している。例えば、東京などで人気が高い有名ブランド「モーテル」の全国初となる専門店「モーテル・シュバルツ」、東京・恵比寿のポーターサービスに特化したフラワーショップ「サンジョルディフラワーズザデコレーター」、東京渋谷の帽子専門店「CA4LA」などが相次ぎ大名地区に上陸した。大名は紺屋町商店街を中心に流行に先端的な店舗の激戦区となっており、店舗の新陳代謝も激しい。
最近、大名地区で既存建物のリノベーション、コンバージョンが増えている。大名という歴史を想起させる地名と、町屋、モルタルアパート、多種多様な店舗が混然と融合し建ち並ぶさまは、建築家や事業主に既存建物が持っている歴史や文化の蓄積を新しい時代の感性で新たな生命を建物に吹き込み再生するリノベーションやコンバージョンへと意欲を駆り立てるようだ。
○大名地区のリノベーション、コンバージョン事例
アーバン・アセットマネジメント
商業施設「BROOM FUKUOKA」を2006年2月にオープン。
築20年の大栄公務員受験専門学校を同商業施設にコンバージョン開発、
同施設の構造は、地上5階建。建物延床面積は1,202.31m2
アルミパンチングメタルに花模様を浮き上がらせた独創的なファサードデザインで幻想的な外観
「女性の美しさが花開く場所でありたい」というコンセプト
若い女性をメインターゲットとし美容、飲食、アパレルを中心としたテナントで構成
リノベエステイト
大名紺屋町商店街の築50年長屋のリノベーショ


アイリー
リノベエステイトがデザインした「リノベーション長屋」に新業態で「con' cafe(コンカフェ)」をオープン
店内は1階カウンターの背面がガラス張りで、ギャラリーの展示物を鑑賞することができるのが特徴。
店名の「コンカフェ」は「大名、紺屋町のカフェ」を略して名付けられた。「リノベーション長屋」である同商業施設は、「紺屋町の間」の略などから「コンマ」と名付けられている。
 ■今泉地区
天神エリアにおける商業の重心移動は、国体道路を挟んで天神に隣接する今泉地区に及んだ。若者向けのシャレたブティック、レストラン、カットハウスなどが民家をリノベーションしたり、マンションの1階などに分散的に進出している。今泉地区の商店主は30代の個人オーナーが多く、若者向けの情報誌やテレビ等のメディアは今泉地区の店舗を盛んに取り上げている。いままでの今泉地区は知る人ぞ知るラブホテル街や、天神をネーミングしたマンション、戸建住宅、お寺などが路地にひっそりと建ち並ぶ一帯で、都心の周辺部にあつて急激な地域の変容もなく推移してきた。それが近年の天神の南進により飽和状態の天神や大名から今泉地区への店舗進出が起き始め地域がより多様化している。
天神が広大な面、大名が数本の線とすると今泉は点として小規模商業施設が分散し点在する現状であるが、地下鉄七隈線の開業でこのエリアの東側、南側外周に地下鉄「天神南駅」、「薬院駅」、「薬院大通り駅」を擁することになり、天神の南進ベクトルと相俟って今後の地域の変容が予測される。「薬院駅」、「薬院大通り駅」を中心に今泉エリア北部、薬院地区では、マンション建設が進んできたが、マンション建設は、さらに今泉地区を南下して進行すると思われる。コインパーキングや駐車場が多く、開発余地は多いのだが、狭隘な街路がネックになるのがこのエリアの特徴だ。
一方、国体道路を挟んだエリアは高地価ゾーンでもあるため、今後、高度利用が進むだろう。
内奥エリアは分散的に個性的な店舗が進出しており、大名地区の路地における店舗に近似した状況になるのではないだろうか・・・
 また、今泉地区では2007―08年を目処に新商業・サービス施設が相次ぎ開業する。
駐車場跡地に大型ビデオレンタル店や商業ビル、ホテルが誕生する。
 アーバンコーポレイションは07年春、駐車場跡地に地上六階地下一階(延べ床面積4500平方メートル)の商業施設を開業する。施設の完成後は特別目的会社(SPC)に売却する予定。
 カルチュア・コンビニエンス・クラブ(CCC)グループが一棟丸ごと借り受け、ビデオレンタル店「TSUTAYA(ツタヤ)」やAVソフト、書籍、ゲームの販売店を入居させる計画。
 米系投資会社のスター・キャピタル(東京・港)は今年2月、現在駐車場の約1300平方メートルを約40億円で取得。年内をメドに着工し、来年から再来年にかけて商業施設を開業する予定だ。
 福岡地所グループの福岡シティクラブ(福岡市)は07年9月、駐車場跡地に開業するビジネスホテルを運営する。地上14階地下一階(延べ床面積4500平方メートル)で客室は約160室。3カ所の土地はいずれも都市再生機構が売却した。 さらに今泉地区に都心のオアシス、回遊性のある商業施設が建設中です。敷地面積は約4000平方メートル、18階建てでレストランやオフィスのほかホテルや賃貸マンションを併設し、2008年3月の完成予定。株式会社アーム・レポ(田中社長)総合プロデュースの大型開発でビルの1―2階部分にレストランなどのテナントが入居、130戸の賃貸マンションと80室のホテルも併設、世代を超えた愛される街づくりプロジェクトで多くの企業のパートナーズシップで実現した開発物件です。
長い間巨大な空き地がコミニュティ型の商業・サービス施設に生まれ変わることで今泉地区の様相が変り、福岡のランドマークのひとつになることは間違いないでしょう
売買される日本の社会資本
 外資系企業による売買は建物だけではないのです。2004年3月の箱根ターンパイクに続いて2006年3月には伊吹山ドライブウェイも買収。オーストラリアの投資銀行、マッコーリー銀行が日本の有料道路を相次いで買収し、運営に乗り出しています。社会資本の買収と運営を得意としており、2006年9月時点で、日本を含む21カ国に100以上の社会資本を所有・運営しています。
 マッコーリー銀行は、パリとリヨンなどを結ぶ約2200kmの高速道路網をフランス政府から2005年に買収したほか、米国シカゴ市からは全長12.5kmの有料道路の運営権を買い取りました。
 日本でもさらに有料道路に投資していこうと、道路を管理している自治体とも交渉を始めました。日本では道路の所有権を民間に移転することは難しいので,道路事業の実施権だけを民間に移転する「コンセッション」と呼ぶ方式を考えているようです。
 社会資本の維持管理費や更新費用の捻出に悩む自治体にとって、道路などの売買が身近なものになりつつあります。同行の日本法人マッコーリージャパンは「2006年度中に,コンセッション方式を導入しようとする自治体が出てくるだろう」とみています。社会資本の運営で得られる通行料や手数料などを収益源としており、東急電鉄グループから12億円で買収した箱根ターンパイクの場合、収入は年間に約5億円。買収にあたって人件費を半減したほか、買収前は二次下請け会社だった企業を対象に工事の入札を実施しています。結果,東急電鉄グループが保有していたころに比べて人件費を除いた維持管理費を8割に減らしました。
 維持管理の需要が増えてくると日本の公共事業や土木はどう変わっていくのか・・・
 社会資本の売買だけでなく、これから増えそうなのが包括発注です。石狩市は136カ所の公園の管理を3年間、指定管理者の石狩総合管理協同組合に委託しています。さらに首都高速道路(株)は管内を5地域に分け、緊急の補修工事と道路の清掃業務を2005年度からまとめて年間契約で発注し始めました。それらの仕事を担う共同企業体(JV)の年間契約額は、1地域当たり十数億円に上ります。
 これまで維持管理や補修工事は小額の発注がほとんどでしたが、今後は1件当たりの契約金額が増えそうです。逆に発注件数は減り、受注競争は厳しくなるでしょう。
 財政難や公共投資の削減は新しいビジネスチャンスも生み出しています。
例えば、社会資本の売買に伴って,建設コンサルタントの日本技術開発は維持管理の方法などをアドバイスする仕事を手がけていますし、マッコーリー銀行とともに出資して、伊吹山ドライブウェイの運営に参画しています。いずれは建設会社や建設コンサルタントが自ら社会資本を保有し、運営する時代がやってくるかもしれません。管理コストを削減するには、効率的な管理能力(技術メンテナンス含む)を持つことが重要です。
 
 
 




「もっと賢くどうすれば良くなるのか考えよう!日本の将来に今・・」
悪くなる前になぜ日本人は考えないのだろうか?

なぜ外資系企業に国益を持っていかせるのだろうか?


造ることより創り方(造るだけだった−効率の良い維持管理運営システム)=将来に続く利益)
もっと将来を考えた仕事に価値を付け、将来の益を生み出すビジネススタイル(運営システム)に投資することを日本の金融機関はやるべきではないだろうか・・
外資系企業による日本買収にしろ、日本人の一時的な利益を追求するやり方が長期的な大きな国益を奪われているように思えてならないのである。なぜ利用(需要)側の立場、

将来の環境、維持管理コストがかからないように最初から考えないのであろうか?
また、運営のやり方を徹底的に検討しないのであろうか?
国益があってこそ、個の利益でしょう。
国益を食う公・人はいるけど、国益を護る公・人はいないのでしょうか・・・
昨年の構造問題、建基法、制限された空間、コストダウン建築は将来を考えない

一時的な一部の供給者短期利益追求型ビジネスの典型であろう。
今から将来、快適に暮らせるようにと考えたライフサイクルコストダウン型スペース居住空間を創造する需要者の為の長期利益追求型ビジネスを展開できるように考えるべきである。
今までの1ファミリー3人スペースは、極端にいえば少子化の影響へも繋がっているのではないだろうか?
また、今からの3世代同居快適空間を真剣に取り組めば、供給者短期利益追求型ビジネスより、需要者長期利益追求型ビジネスへのシフトを考えることの方が大事である。
住宅金融機関等は、住宅件数を伸ばすためではなく、人に優しい環境の良い広く永く住める住宅を再生するために投資シフトを変えるべきであろう。

今を生きる我々世代がいろんな事を考え将来の環境をつくるべきです。
これらのことを語り合うことに将来のことが現実に繋がっていることに確信するはずです。